1. Общая информация о стране:

Официальное название: Федеративная Республика Германия, Die Bundesrepublik Deutschland Государство в Центральной Европе. Столица — г. Берлин. Площадь: 357 045,64 кв. км. Население: 82,5 млн. чел. Государственный язык: немецкий Государственный строй — федеративная парламентская республика, Телефонный код: 8-10-49 Разница во времени с Москвой: -2 часа Денежная единица: евро (€), в 1 евро 100 центов Экономика Германии является крупнейшей в Евросоюзе и находится на третьем месте в мире по экономическому развитию и развитию промышленности в Европейском Союзе.

Германия — чемпион мира по экспорту:

продукция с маркой «Made in Germany» известна своим качеством во всём мире. Основу экономики Германии составляют малые и средние предприятия. На них заняты около 70% всего населения. Важными отраслями в Германии являются: автомобилестроение, машиностроение, электротехника, химия, экологически чистые технологии, точная механика, оптика, медицинская техника, биогенные технологии, нанотехнологии, авиация и космонавтика, логистика.

 

Германия, государство в Центральной Европе, граничит на севере с Данией, на западе с Нидерландами, Бельгией, Люксембургом и Францией, на юге со Швейцарией и Австрией, на юго-востоке с Чехией и на востоке с Польшей. С Севера территория омывается водами Северного и Балтийского морей. На территории страны выделяется три природных региона: прибрежные равнины на Севере (Северогерманская низменность), сложное сочетание возвышенностей и низких древних гор (Гарц, Шварцвальд, Тюрингенский лес и др.) в центральной части и Баварское плоскогорье на крайнем юге, граничащее с Альпийскими хребтами. Близ австрийской границы находится самая высокая гора в стране Цугшпитце (2963м).

На юге располагается несколько крупных озер (самое большое -Боденское, на границе с Австрией и Швейцарией), на севере страны множество мелких озер ледникового происхождения. Главные реки -Рейн и Дунай. Около 1/3 территории, главным образом на юге, покрыто лесами.

2. Цены на недвижимость

В последнее время недвижимость росла в цене: особенно это отразилось на участках под строительство. В будущем ситуация может выглядеть иначе: интенсивно расти продолжат лишь выгодно расположенные объекты.
Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год.
Исследование рынка недвижимости, проведенное Deutsche Bank, показало, что спрос на жилье будет расти. Причин для этого несколько: увеличение продолжительности жизни, наплыв населения, большое число одиноких людей, рост размера жилой площади на одного человека. Предполагается, что количество домашних хозяйств к 2020 году достигнет своего пика, потом ожидается определенное снижение. На динамику цен на недвижимость в ближайшем будущем окажет влияние и кризис пенсионной системы в Германии. Молодое поколение немцев точно знает, что не будет получать пенсию от государства. Для них остаются два пути: накопление средств на будущее путем одной из форм накопительного страхования или вкладывание денег в недвижимость, что более надежно защищено от инфляции. Дом или квартира, взятые в кредит, окупаются за счет сдачи в аренду еще до наступления пенсионного возраста владельца. Поэтому можно быть уверенным в том, что этот вид капиталовложения, с целью обеспечения старости, станет очень популярным среди молодежи. А повышенный спрос всегда влияет на ценообразование. Пока что новое поколение еще не задумывается о старости, но через 5-10 лет молодые люди уже сделают свои выводы.

Цена на недвижимость в Германии колеблется в интервале 1-4 тыс. евро/кв.м. Речь идет о домах площадью 100-700 кв.м. с земельным участком от 3,5 соток до 2 га. Наиболее дешево жилье в Восточной Германии и на побережье Северного и Балтийского морей 1,5-2 тыс. евро/кв.м.

Чуть южнее, в провинциях Нижняя Саксония (Бремен, Гамбург, Ганновер) и Северный Рейн-Вестфалия (Кельн, Бонн, Дюссельдорф, Мюнстер), дом на лоне природы стоит в среднем 2 тыс. евро/кв.м, вблизи больших городов -3 тыс. евро/кв.м.
Но наиболее дорогими остаются, конечно же, южные курортные регионы -Бавария и Баден-Вюртемберг, а также провинция Гессен (район Франкфурта-на-Майне). Здесь дом на одну семью обойдется покупателю в 2-3 тыс. евро/кв.м., в окрестностях больших городов (Мюнхен, Штуттгарт, Франкфурт) -3,5-4,5 тыс. евро/кв.м.

3. Приобретение недвижимости в Германии:

Приобретать недвижимость в Германии имеют право и частные и юридические лица. При этом отсутствуют какие бы то ни было ограничения для иностранных покупателей, не являющихся гражданами страны. На равных с немцами правах иностранные граждане имеют право покупать как жилую, так и коммерческую недвижимость. Все объекты недвижимости в Германии учтены и зафиксированы в специальных регистрах — земельных книгах (Grundbuch). Обязанность вести эти книги возложена на районные суды.

В земельную книгу внесены следующие данные:

• Владелец недвижимости
• Площадь земельного участка
• Покупная стоимость недвижимости
• Площадь и план построек
• Находится объект под залогом или нет


Сделки с недвижимостью в Германии осуществляются через нотариуса. Обязанности нотариуса включают в себя следующие пункты:


• Проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту
• Составление договора купли-продажи
• Независимая консультация участников сделки
• Нотариальное заверение договора
• Исполнение главного пункта договора — передача объекта покупателю, получение денег продавцом. Обязанность нотариуса состоит не только в контроле над сделкой по купле-продаже недвижимости, но и в самом исполнении сделки.


Процедура оформления недвижимости в Германии:


Для совершения сделки нотариус создает специальный расчетный счет под названием «Notaranderkonto». Покупатель переводит на этот счет средства, установленные договором купли-продажи. После установления факта поступления денег и определенного срока, нотариус переоформляет права собственности на недвижимость с продавца на покупателя или покупателей, указанных в договоре купли продажи. После получения нотариусом выписки из земельного реестра и установления факта смены собственника, нотариус перечисляет сумму согласно договору со своего расчетного счета «Notaranderkonto» на расчетный счет продавца. Таким образом, при сделке с недвижимостью в Германии, интересы обеих сторон — как продавца, так и покупателя — охраняются законом. Подписав и нотариально заверив договор купли-продажи, и продавец недвижимости, и ее и покупатель, могут полностью положиться на исполнение данного договора нотариусом согласно германскому законодательству.

Расходы на приобретение недвижимости в Германии:


• Услуги нотариуса составляют 1,50 %, от стоимости объекта недвижимости.
• Налог с покупки недвижимости 3,50 %, от стоимости объекта.
• Процент риэлтерских услуг: 5,95 %, от стоимости объекта.

4. Вид на жительство, виза:

Для иностранцев наличие недвижимости в Германии не означает автоматического получения вида на жительство. Но иностранные граждане, владеющие недвижимостью и имеющие выписку из земельного регистра, имеют право на постоянное возобновление визы. И никакие дополнительные документы и причины для продления германской визы не требуются. Россияне, владеющие жильем в Германии, имеют право на туристическую визу сроком до 90 дней в год. Имеющие деловые контакты могут претендовать на бизнес-визу -6 месяцев в год, иногда больше. Ввоз и вывоз национальной и иностранной валюты не ограничен. Наличные суммы более 15 тыс. евро обязательно декларируются. Страховой медицинский полис при поездке в Германию обязателен, в том числе и при частной или деловой поездке, если в приглашении не указано, что принимающая сторона берет все расходы по лечению гостя на себя.

Если Вы позже захотите не только приезжать в Германию, а жить там постоянно, Вам нужно открыть свое дело с минимальной суммой инвестиции 250.000,00 евро. В Германии сделать это не так сложно. Можно купить маленькую фирму, но лучше и дешевле открыть свою фирму самостоятельно с правовой формой GmbH (в России соответствует „ООО“). Изначально Вы получите временный вид на жительство в Германии, затем постоянное место жительства.

Законоположения, регулирующие правовые вопросы, связанные с пребыванием иностранных граждан, изложены в "Законе о въезде и пребывании иностранцев на территории ФРГ", называемом сокращенно "Законом об иностранцах" (Ausländergesetz, AuslG) от 09.07.1990 года с последующими изменениями и "Инструкции по исполнению Закона об иностранцах" от 18.12.1990 года.
Гражданин России или стран СНГ, имеющий собственное жильё на территории Германии имеет право в сроки, установленные въездной визой беспрепятственно находится не только на территории Германии, но и в странах входящих в Шенгенский договор.

5. Инвестиции в недвижимость Германии.

Инвестирование в частную недвижимость в Германии делится на две основные группы:

а) Собственное жильё.
б) Недвижимость с целью сдачи в аренду.

Собственное жильё.

Планируя приобрести или построить жильё в Германии необходимо определится какой именно объект вы хотели бы иметь, должен это быть дом или квартира. Самым удобным для проживания, но в тоже время и дорогим в плане строительства или покупки является Einfamilienhaus – дом, рассчитанный на одну семью. Данный тип дома в тоже время может иметь встроенную квартиру для сдачи в аренду и приносить определённый, ежемесячный доход.

Второй тип дома – это дом на две семьи Doppelhaus. Само по себе строение имеет одну общую разделительную стену, имеющую очень хорошую звукоизоляцию. Экономия в строительстве данного типа дома заключается в том, что земельный участок необходимый для такого дома, имеет меньшие размеры, нежели дом на одну семью. Согласно немецкого законодательства о градостроении каждый отдельно-стоящий объект должен иметь с каждой стороны до границы земельного участка не менее 3 метров свободного пространства. Дома соответствующие типу домов рассчитанных на две семьи должны иметь свободное пространство до границы земельного участка только с трёх свободных сторон.

Третий тип дома – это Стоящие несколько домов в ряд Reinhäuser. При данном типе домов имеется две ценовые программы. К первой ценовой программе относятся дома, находящиеся в середине между другими домами. Цена такого дома значительно ниже, чем цена крайних домов, потому как данному дому принадлежат земельные участки находящиеся непосредственно перед и за домом. Ко второй ценовой программе относятся дома, которые находятся по краям ряда домов и по цене схожи с домами на две семьи.

Недвижимость с целью сдачи в аренду.

По своему принципу вышеуказанные дома тоже можно отнести к данной группе при условии, что дом на две семьи и дома стоящие в ряд будут построены или приобретены одним частным или юридическим лицом. К данной группе так же относится многосемейный дом, имеющий 3 и более квартир.

При покупке или строительстве недвижимости в Германии можно воспользоваться ипотечным кредитом. Немецкие банки выдают ипотеку и иностранным гражданам. Если собственный капитал заемщика составляет 50% от стоимости приобретаемого или строящегося объекта, то на остальные 50% он может получить ипотечный кредит в Германии со сроком погашения от 0 до 30 лет. Кроме того, лицо, приобретающее недвижимости в Германии по ипотеке может положиться на порядочность и высокую корпоративную культуру банков в Германии. Распространенные в России скрытые платежи, германские банки в работе со своими клиентами не используют. В настоящий момент процентная ставка по кредиту в Германии находится на уровне 5% годовых. Приобретенную по ипотеке недвижимость в Германии можно сдавать в аренду и кредит тогда станут выплачивать арендаторы. Германия относится к возможности таких расчетов по ипотеке спокойно, в отличие от некоторых стран Европы, где для иностранных инвесторов уже существует специальный налог на эту схему.

Система, сдачи жилой площади в аренду, очень хорошо отрегулирована и находится на высшем уровне.

Рассмотрим принцип сдачи жилой площади в аренду.

а. При сдачи недвижимости в аренду, арендодатель вправе потребовать по закону от съемщика в качестве залога 2-3 месячные арендные платы. В дальнейшем, если съёмщик съезжает с квартиры, ему возвращается данный залог. В случае если съёмщик нанёс какой, либо ущерб сдаваемой недвижимости, арендодатель вправе удержать с залога сумму, необходимую на устранение повреждения.

б. Арендодатель вправе потребовать у претендента на аренду недвижимости страховой полис на возмещение ущерба третьему лицу. Как правило, частные лица и юридические фирмы в Германии застрахованы более чем на 2.0 мил. Евро, если по их вине был нанесен ущерб другому лицу. В случае потопа или пожара по вине съёмщика, его страховая компания выплачивает потерпевшей стороне сумму ущерба

в. Съёмщик получает от арендодателя непосредственно недвижимость. Все договора с коммунальными предприятиями и службами телефонной связи съёмщик заключает самостоятельно, что в свою очередь само по себе освобождает арендодателя от непредвиденных расходов.

г. Арендодатель имеет право раз в год поднимать арендную плату на 3%

д. Арендная плата поступает на счет арендодателя ежемесячно в срок указанный в договоре о сдачи недвижимости в аренду.

е. Съёмщик имеет право расторгнуть договор между арендодателем и съемщиком только в письменном виде и за три месяца до планируемой даты сдачи снимаемой площади. Со дня подачи заявления о расторжении договора арендодатель имеет время для того, чтобы подыскать нового съёмщика.

Данные условия сдачи недвижимости в наём позволяют спокойно, без всевозможных стрессовых ситуаций вести арендный бизнес.

Инвестируя в недвижимость Германии средства, из собственных сбережений, и сдавая остроенную или приобретённую недвижимость в аренду, граждане России имеют право получить под залог имеющейся недвижимости в немецких банках кредит, исчисляемый из расчёта от 50 до 60% от общей стоимости объекта. Процентная ставка данного займа составляет порядка 3% -3,5% годовых. Имея на руках процентные ставки, предлагаемые российскими банками не сложно рассчитать выгоду данной финансовой операции. Плюс необходимо учесть тот факт, что объект, под который был взят кредит, приносит прибыль в виде ежемесячной арендной платы. Примерно 50% ежемесячной арендной платы перекрывает ежемесячную сумму, которую необходимо выплачивать банку за взятый кредит, а оставшиеся 50% могут оставаться на счету, на который перечисляется арендная плата, принося доход 4% -4,5% годовых, что прямо пропорционально процентной ставке займа.

На сегодняшний день необходимо сложившийся кризис использовать в своих целях. Так как у большинства россиян имеется страстное желание вложить свои сбережения в более спокойные финансовые сферы, думаю, недвижимость Германии как раз таки и является более-менее стабильной сферой инвестиций.

С удовольствием проконсультируем вас по всем вопросам по телефону +49 171 9558779