Недвижимость в Германии

Вложение свободных денежных средств в объекты недвижимости в Германии является одним из способов сохранения и преумножения своего капитала. Недвижимость может быть приобретена как для личного пользования, так и для последующей сдачи приобретенного объекта в аренду с целью получения прибыли. При этом не существует каких-либо законодательных ограничений или запретов на приобретение недвижимости в Германии для граждан России. Недвижимость может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо.Некоторые лица, желающие приобрести недвижимость в Германии, связывают этот вопрос с вопросом о приобретении вида на жительство.

Необходимо сразу отметить, что наличие собственности в Германии не является основанием для получения вида на жительство или гражданства. Но при наличии таковой собственник может получать въездную визу сроком на три месяца один раз в полгода, т.е. может на законных основаниях проживать в Германии до шести месяцев в год. Для получения въездной визы необходимо предъявить в немецком консульстве справку о наличии собственности в Германии.

Приобретение недвижимости начинается с поиска требуемого объекта. После того, как  нужный объект найден и достигнута договоренность о стоимости, необходимо проверить так называемую „ чистоту“ приобретаемого объекта. В Германии, как и в России, любая недвижимость должна быть зарегистрирована в реестре (Grundbuch). Данный реестр ведет специальное подразделение районного суда по месту нахождения недвижимости (Grundbuchamt). В данном реестре содержатся все данные о собственниках недвижимости, его план, сведения о том, заложено оно или нет и т.д. Каждое лицо, которое намеревается приобрести недвижимость, может прийти в Grundbuchamt и лично осведомится о правовом состоянии объекта.

Договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению, т.е. заключается у нотариуса. Нотариус подготавливает проект договора и передает его сторонам для изучения и внесения изменений, дополнений. При этом нотариус является незаинтересованной стороной и в силу своих обязанностей должен проверить „чистоту“  объекта, т.е. затребовать выписку из реестра и, если имеются какие-либо задолженности прежнего собственника, сообщить о них покупателю и проконсультировать его о правовом значении и последствиях данных обстоятельств.

Окончательно покупатель будет внесен в реестр в качестве собственника после уплаты налога на недвижимость (Grunderwerbsteuer). Данный налог может может быть различным в разных землях, в среднем он составляет 3,5 % от стоимости объекта. В Берлине данный вид налога установлен в 4,5 %.

Если поиски желаемого объекта осуществляются при помощи маклера, то необходимо учитывать, что услуги маклера оцениваются в 6 % от стоимости объекта. Нотариальные услуги составляют в целом около 2% от стоимости объекта.

При сдаче приобретенной недвижимости в аренду необходимо заключить договор. При этом арендатор выплачивает арендодателю залог (Kaution) в размере до трех месячных арендных выплат как гарантию того, что после расторжения договора объект будет передан собственнику в оговоренном договором состоянии. Данный залог  арендодатель помещает на специальный счет в банке и, если при расторжении договора аренды претензий к арендателю по поводу состояния объекта не имеется, возвращается арендателю со всеми начисленными банком процентами.

Эта статья служит целям общей информации и не может заменить индивидуальной консультации.

Адвокат Андрей Нодь
Rechtsanwalt Andreas Nod
Münzstraße 5,
10178 Berlin.
Тел. +49(0)30/74776143
http://www.ruspravo.de