Прогноз до 2030 - Цены на недвижимость вырастут на 14,5%

За счет снижения численности населения число городских жителей в ближайшие годы снизится. Исключениями являются немецкие города-миллионники.

Во многих больших немецких городах (более 80%) за последние десять лет повысились цены на жилье. Лидером по росту цен является Мюнхен, здесь квадратный метр подорожал на 95%. Причина этого - урбанизация, жизнь в городе становится все более популярной. Правда, в ближайшие 15 лет города и регионы будут развиваться по-разному.

Это показало исследование банка «Postbank» в 36 крупнейших городах по всей стране. Менее половины этих городов будут по-прежнему расти, несмотря на приток беженцев. Что это значит для цен на недвижимость, показывает «Жилой атлас 2016 – жизнь в городе».

Динамика населения города (т.е. изменение его численности и состава) и цены на рынке недвижимости тесно связаны друг с другом.

С увеличением численности населения цены на квартиры в многоквартирных домах в городах вырастают примерно на 3,5%, а цены на дома для одной семьи на 1,9%. Однако, с темпами роста последних 10 лет эта тенденция, возможно, скоро пройдет.

Из-за демографических сдвигов сокращается численность городских жителей.

Если за последние 10 лет из 36 исследованных городов выросло только две трети, то к 2030 году вырастут только два из пяти, и это, включая приток беженцев. Без них население увеличилось бы только в трети городов.

Во многих городах новые сограждане, которым после рассмотрения ходатайства о предоставлении убежища дается право проживания, по крайней мере, смягчают демографический спад.

Прежде всего, выиграть от притока беженцев может восток, в то время как из-за увеличения их числа в очень популярных городах – на востоке и на западе – будет еще больше усиливаться дефицит на рынке недвижимости. Исследование исходит из того, что до 2030 года иммигрирует в общей сложности около миллиона человек, и, таким образом, их приток составит примерно то же количество, что и  приехавших в 2015 году беженцев.

Благодаря беженцам Берлин к 2030 году вырастет больше всего.

Из-за притока беженцев Берлин ожидает рост численности населения на 4,7%, и, таким образом, занимает лидирующую позицию среди растущих городов перед Потсдамом (4,5%) и Гамбургом (4,4%). Бремен, Лейпциг и Кельн благодаря интеграции беженцев пока избегают отрицательной динамики населения.

Количество беженцев в Берлине создает предпосылки к тому, что цены на квартиры в многоквартирных домах могут увеличиться на 14,5%, а это на 6% больше, чем могло бы ожидаться без них. В Гамбурге по причине прогнозируемой динамики населения ожидается повышение цен на квартиры в многоквартирном доме на 13,9%. В бывшем лидере Мюнхене с 12%-ным приростом населения за последние десять лет динамика составляет всего +1,6%, включая ожидаемый приток беженцев в следующие 15 лет.

К 2030 году при ценах за квадратный метр на квартиры в многоквартирном доме возможно ожидать вызванное демографической ситуацией повышение на 4,4%. «В целом цены в Мюнхене, по-видимому, вырастут больше, поскольку стремительный рост последних пятнадцати лет в Баварском мегаполисе только на 73% зависел от прироста населения», - объясняет Дитер Пфайфенбергер, управляющий подразделением финансирования недвижимости в банке «Postbank». Такие факторы, как подготовка новых территорий к застройке, развитие инфраструктуры или размещение больших предприятий дополнительно  влияют на цены.

«Приток беженцев не имеет непосредственного влияния на цены недвижимости, но он вызывает так называемый эффект каскада», говорит Пфайфенбергер.

Таким образом, более высокие потребности в недорогом жилье ведут к нехваткам требуемых квартир. Это, в свою очередь, влечет за собой эффект «переключения»: спрос на дорогие съемные квартиры растет, уровень съемных квартир привлекает, а вместе с ним и спрос на квартиры и дома, что приводит, в свою очередь, к повышению цен на покупку жилья.

График

Platz – место

Stadt – город

Bevölkerungsentwicklung inkl. Flüchtlingsprognose – динамика населения (вкл. приток беженцев)

  Bevölkerungsbedingte Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen – Динамика цена на квартиры, обусловленная численностью населения

1. Берлин
2. Потсдам
3. Гамбург
4. Висбаден
5. Бонн
6. Штутгарт
7. Манхайм
8. Нюрнберг
9. Дюссельдорф
10. Аахен (Ахен)
11. Мюнхен
12. Дрезден
13. Лейпциг
14. Кёльн
15. Бремен
16. Ганновер
17. Карлсруэ
18. Майнц
19. Аугсбург
20. Брауншвайг
21. Фракфурт-на-Майне
22. Билефельд
23. Дортмунд
24. Киль
25. Эссен
26. Мюнстер
27. Мёнхенгладбах
28. Саарбрюккен
29. Бохум
30. Вупперталь
31. Эрфурт
32. Росток
33. Дуйсбург