Жильё в наём

Проживая на территории Германии, многие наши соотечественники имеют в Российской Федерации недвижимость, которая, как правило, сдается в наем.  В 2006 г. на территории РФ вступил в действие новый Жилищный кодекс.  Какие нововведения он принес, каковы права и обязанности наймодателя  и нанимателя жилого помещения, какие ошибки  и нарушения законодательства допускаются при сдаче квартиры в наем и о многом другом,  Вы узнаете из этой статьи.

Что приятно – по новому  закону прав у владельца жилого помещения значительно больше, чем обязанностей. Итак, (собственник квартиры) имеет право:

• заключить договор найма жилого помещения (аренды), перезаключить его по истечении установленного срока на прежних или других условиях либо отказаться от его заключения.
Этот пункт, собственно, является самым простым и понятным для всех: собственник имеет право по собственному усмотрению принять решение о сдаче квартиры в аренду, определить цену и срок, на который будет заключен договор. После истечения срока действия договора собственник имеет право расторгнуть договор либо перезаключить его, изменив какие-либо условия (как правило, это касается цены), либо оставить все без изменений.

• совершать с квартирой сделки, предусмотренные гражданским законодательством.
Этот пункт содержит право собственника квартиры, которое способно в перспективе доставить нанимателю много хлопот: пока наниматель  мирно живет в снимаемой квартире, ее владелец имеет полное право продать ее, подарить или завещать. Причем самым страшным из перечисленного, наверное является продажа. В результате, которой в большинстве случаев, наниматель  оказывается  на улице.

• давать согласие на вселение по просьбе нанимателя других граждан.
Наниматель  имеет право только с согласия  собственника жилого помещения  вселить в квартиру кого-то, кроме супруга и детей. А собственник, соответственно, имеет право просьбу удовлетворить или же отказать в ней.

• предлагать нанимателю по своему усмотрению размер платы за жилое помещение, при этом одностороннее изменение размера платы за жилье не допускается.
При отсутствии договора, наймодатель имеет полное право изменять размер платы за квартиру в любое время действия договора найма. Никаких ограничений по этому поводу нашим законодательством не предусмотрено. Поэтому всем тем, кто страдает от ежемесячных повышений арендной платы, остается лишь искать менее жадных хозяев, потому что закон и в этом смысле на стороне последних. Радует лишь одно: хозяин квартиры не может изменить арендную плату задним числом. Только тогда, если  заранее достигнуто решение, устраивающее две стороны (наймодателя и нанимателя), собственник вправе рассчитывать получить свою квартплату.

• расторгнуть договор аренды в судебном порядке.
Однако если  договориться не удается, наймодатель, как и наниматель, может обратиться за защитой своих прав в суд. В суде, возможно, расторгнуть договор, взыскать  недополученные средства или обязать сторону к каким-либо действиям (оплатить ремонт, погасить задолженность за телефон и т. д.).

• требовать от нанимателя  своевременного внесения платы за наем.
Очень часто у собственников и нанимателей в случае отсутствия договора найма жилого помещения  возникает спор о времени уплаты за наем и кто в данном случае должен диктовать условия. Однозначно – диктовать условия и  проявлять инициативу должен собственник, и если он этого не делает, то у него нет права обвинять нанимателя в несвоевременном внесении денег за жилье.

• входить в квартиру с целью проверки ее состояния и состояния имущества в любое время по предварительному соглашению с арендатором.
В этом пункте ключевые для проживающего в квартире слова – именно «по предварительному соглашению», а вовсе не «в любое время», как многие привыкли читать. Я считаю, что это право собственника, необходимо  заранее оговорить в договоре найма.

• требовать от арендатора освобождения жилого помещения по истечении срока найма.
По истечении срока действия договора найма собственник квартиры имеет право требовать освобождения квартиры, если, конечно, в договоре не шла речь о коммерческом найме (договор, по которому платежи за наем жилого помещения зачисляются  в счет стоимости квартиры, и впоследствии она переходит в собственность арендатора).

Обязанности собственника жилого помещения
Обязанностей у владельца сдаваемой квартиры намного меньше, чем прав всего три. Собственник жилого помещения обязан:

• предоставить в аренду жилое помещение в пригодном для проживания состоянии (и поддерживать его в этом состоянии).
Этот пункт закона автоматически снимает извечные споры о том, кто должен ремонтировать потекший кран, менять прохудившуюся трубу и делать прочие вещи, благодаря которым квартира становится приемлемой для жизни. Все это в ведении собственника квартиры, однако при одном условии – если другое не предусмотрено договором о найме жилого помещения.

• обеспечить предоставление коммунальных услуг.
Порядок внесения квартплаты, абонентской платы за телефон оплаты счетов за электроэнергию, определяется собственником жилого помещения. Но, как правило, квартплату и абонентскую плату вносит собственник, а счета за электроэнергию и междугородние телефонные переговоры оплачивает наниматель или наниматель оплачивает все. Кроме того, с начала 2007 года, к этим обязанностям добавляется еще и тот факт, что собственник квартиры должен выбрать оптимальный для себя тарифный план предоставления телефонных услуг, согласовав, при желании, это с нанимателем квартиры.

• участвовать в выборах, если в доме выбирают управляющую компанию.
Это нововведение последнего времени: практически на всех подъездах столицы появились сообщения о том, что жильцы должны выбрать управляющую компанию, которая будет обеспечивать работу коммунальных служб дома. В данном случае под термином «жильцы» подразумеваются собственники квартир, и участвовать в этом выборе – их прямая обязанность.

Ошибки хозяина сдаваемой квартиры

Сдача жилья внаем – неплохой бизнес для владельцев квартир. Однако, как и любой бизнес, он таит в себе опасности и сопряжен с определенными рисками и ошибками.

Ошибка первая: договор о найме

Специалисты, работающие на  рынке недвижимости однозначны в своем мнении – договор найма должен быть заключен в обязательном порядке, кем бы ни был потенциальный квартиросъемщик т.к. и среди знакомых, и среди высокооплачиваемых работников  солидных организаций встречаются недобросовестные люди, да и нельзя сбрасывать так называемый человеческий фактор - люди попросту склонны забывать какие-то детали, если они не закреплены на бумаге.
Правильно составить договор не так уж и сложно. По закону юридическую силу имеет договор найма жилого помещения , составленный в простой письменной форме, его не обязательно заверять у нотариуса, достаточно просто подписей собственника и нанимателяа. В договоре найма постарайтесь отразить максимальное количество информации о сдаваемом помещении и условиях найма. При этом собственника не должен беспокоить объем договора – этот параметр не ограничен.

Основные моменты, которые необходимо отразить в договоре:

1. плата за наем. Необходимо указать, что она не может меняться в одностороннем порядке на протяжении всего срока действия договора;
2. срок действия договора;
3. перечисление всех жильцов, включая детей, с указанием паспортных данных. Этот пункт оберегает  собственника от ряда неприятностей, связанных с субарендой – сдачей в поднаем;
4. депозит (залог). Величина депозита намного меньше чем в Германии - обычно равна месячной плате. Здесь важно прописать не только сумму депозита, но и тщательно перечислить все те случаи, в которых из депозита в пользу собственника будет удержана определенная сумма. Однако, по моему мнению, я советую собственнику жилья увеличить сумму депозита до шести месячных плат, при условии сдачи меблированной квартиры и до трех месячных плат, если квартира немеблированна;
5. кто, когда и какие счета оплачивает. Здесь действует только соглашение сторон, никаких правил и требований законодателя не установлено;
6. несмотря на то, что по закону наниматель должен спрашивать разрешение собственника на любые изменения в квартире, опытные риелторы советуют добавить в договор строчку о том, что все перестановки, перепланировки, сдача квартиры в субаренду, проживание в квартире третьих лиц может осуществляться только с разрешения собственника;
7. задержки платежей. По моему мнению, следует прописать штрафные санкции при задержке платежей;

8. досрочное расторжение. Следует прописать допустимые причины досрочного расторжения договора, условия, наличие штрафных санкций. Собственник, по моему мнению должен  оговорить, что депозит не будет возвращен в случае досрочного разрыва контракта нанимателем;
9. если в квартире необходим ремонт, то необходимо оговорить, какой именно, и кто будет что оплачивать; 
Неотъемлемым приложением договора является акт передачи имущества. Не имея этого документа, собственнику практически невозможно доказать, что в его квартире был тот или иной предмет, и не просто был, а был исправен. В этот акт собственник может вписать все, что считает нужным. Акт составляется в момент въезда жильца.
При подписании договора собственник жилья, должен представить по  требованию нанимателя правоустанавливающие документы на квартиру и свой паспорт.
В случае обнаружения собственником жилого помещения, нарушений в эксплуатации квартиры (несоответствие договору), использовании жилого помещения не по назначению собственником принимаются меры по устранению нарушений от устного предупреждения и штрафа до обращения в суд с иском о выселении.

Ошибка вторая: налоги

В отношении сдачи квартиры вопрос уплаты налогов  очень  актуален. При сдаче жилья собственник уплачивает налог в размере 13% от суммы аренды. Эта сумма невелика, если вспомнить, что во многих западных странах в том числе и в Германии, размер такого налога намного выше доходит до 50%. Однако существуют также и последствия неуплаты налогов. Первое это факт уклонения от уплаты налогов наказывается штрафом и, во-вторых, при неуплате налогов возможен шантаж, как со стороны нанимателя, так и со стороны соседей и знакомых, в-третьих, факт неуплаты налогов вскроется при обращении собственника жилья за защитой его законных интересов в суд и последнее - в случае неуплаты налогов, невозможно оформить регистрацию нанимателю,  а квартира с такой опцией  ценится намного дороже.

Ошибка третья: страхование

Один из способов снижения рисков в арендном бизнесе это  страхование жилья. Никакой залог не в состоянии погасить сумму ущерба при серьезных неприятностях. Особенно актуально страхование в тех случаях, когда собственник находится далеко, например, живет за границей, или в нанесении ущерба не виноват ни арендатор, ни собственник, например, в результате затопления соседом сверху испортились вещи нанимателя. В данном случае, согласно законодательства,  ущерб должен возместить собственник. Если же была оформлена страховка, то нанимателю не придется ждать появления собственника для возмещения ущерба. Необходимо еще застраховать гражданскую ответственность нанимателя и отдельно имущество, находящееся в квартире. Страхование актуально не только для владельцев квартир бизнес-класса и элитных апартаментов, т.к. любая недвижимость это ценность, поэтому  и владельцам недорогих квартир стоит подстраховать свое имущество.
Однако наниматель тоже имеет права и несет обязанности.
Итак, наниматель жилого помещения вправе:

• пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение срока найма.
Это означает, что, сняв квартиру, вы имеете право проживать там и использовать все то имущество, которое было оставлено хозяевами в квартире.

• вселить в нанимаемое жилое помещение своего супруга (супругу) и несовершеннолетних детей (вселение других лиц допускается только с согласия наймодателя).
Современные правовые реалии  таковы: рассказав собственнику помещения, что вы будете жить здесь с мужем, вы не сможете  вселить в квартиру своих  подруг, потому что только на этом основании собственник  имеет полное право расторгнуть с вами договор и  ваш задаток будет потрачен зря, а поиски жилья придется начинать сначала.

• предоставить жилое помещение временным жильцам, предварительно уведомив об этом наймодателя.
Временными жильцами признаются любые граждане, приехавшие к нанимателю жилого помещения с постоянного места жительства и временно у него проживающие. Если все-таки у вас появилась настоятельная необходимость предоставить временный приют друзьям, лучше заранее уведомить об этом квартирных хозяев.

Как известно, прав без обязанностей не бывает. Ну, а у нанимателя жилого помещения они таковы:

• сданную ему по договору аренды квартиру использовать по назначению (только в качестве жилья), без права передачи в субаренду.
Это ограничение, установленное законом, как правило, расстраивает тех, кто планирует использовать снимаемую квартиру для бизнеса: для организации офиса, сдачи ее «на час», организации какого-либо домашнего производства и так далее.

• соблюдать правила пользования жилыми помещениями.
Правила пользования жилыми помещениями, указанные в  Жилищном кодексе РФ, распространяются не только на ваше собственное жилье, но и на любое занимаемое вами жилое помещение. Поэтому сверлить стены до 11 утра, складывать мусор в коридоре и раздражать соседей иными способами, стимулируя их к вызову милиции, не стоит.

• освободить жилое помещение по истечении срока найма, установленного в договоре найма.
Как правило, договор о найме жилого помещения заключается на год. Но это не значит, что если и вас, и хозяев все устраивает, вы все равно обязаны выехать из квартиры по истечении этого срока. Скорее имеет смысл перезаключить договор заранее и продлить его действие еще на год. Многие собственники жилья используют окончание оговоренного срока как повод поднять цену на квартиру – однако, если вы понимаете, что цены объективно выросли, то есть все основания согласиться. Если же вы считаете, что вас просто, что требования собственника завышенные – аккуратно собираете вещи и в оговоренный срок покидаете квартиру. И не забудьте, что «залог», который вы вносили перед вселением в квартиру, является платой за последний прожитый месяц.

• беспрепятственно допускать наймодателя в квартиру с целью проверки ее использования и состояния и состояния имущества.
Что касается этого пункта, то чтобы оградить себя от неожиданных визитов то необходимо заранее в договоре найма жилого помещения,  оговорить число возможных визитов в месяц. Оптимально, если удастся ограничиться одной встречей и совместить ее с передачей денег.

• нести материальную ответственность за состояние квартиры и находящегося в ней имущества.
Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ, с момента заключения договора вся ответственность за квартиру переходит на нанимателя жилого помещения. Соответственно, последствия залива соседей, пожара, случившегося по вашей вине, или любой подобной неприятности придется ликвидировать самостоятельно и за свой счет.

• своевременно оплачивать счета за электроэнергию и междугородние и международные телефонные переговоры; производить текущий ремонт квартиры.
Именно этот пункт в свое время стал причиной появления так называемого «залога» т.к.  много безответственных квартиросъемщиков ,покидая свои временные жилища, оставив хозяевам многотысячные счета за телефон или неоплаченное в течение года электричество.
Как Вы поняли,  заключение договора найма жилого помещения и это суровая необходимость и так как действующее законодательство не предусматривает единого  типового договора, поэтому  я бы советовал бы в каждом конкретном случае обращаться к юристам.

Статья от Крыкова А.И.