Покупка недвижимости в Германии иностранцами



Мир стал намного более открытым и многие задумываются о покупке недвижимости за границей. Я хотел бы рассказать о некоторых аспектах и тонкостях, которые смогут помочь вам в принятии решения и облегчить эту задачу в Германии.
Германия является мировым экономическим лидером, географически расположена очень выгодно, при покупке законы страны не разделяют иностранцев и граждан и Германия очень близка по менталитету для русскоязычных выходцев из бывшего Союза.

Зачем это нужно?

Для начала нужно понять, какую цель вы преследуете при покупке недвижимости. Многие, конечно, чётко понимают, что, где и зачем. Но некоторые хотят, но не до конца понимают, что это им даст. Сразу скажу: никаких видов на жительство или специальных «длинных» виз это не даст. Есть только возможность получения визы по заявлению в консульстве без приглашения. Вы будете просто владеть недвижимостью в Германии и, более того, если по каким то причинам вам не выдадут визу, то, скорее всего, вам придется решать вопросы с ней дистанционно.
На моем многолетнем опыте я сталкивался в основном с несколькими категориями покупателей.

Первое место - это инвесторы

Эта группа людей, которые рассчитывают инвестировать деньги для сбережения и заработка. Здесь есть много аспектов, на которые надо обратить внимание. На данный момент, так называемые «Immobilienrendite» доходность составляет от 0,5 до невероятных 10 % годовых. Очень много факторов играют роль, как вложить средства правильно. Не всегда самые крупные и самые дорогие объекты принесут вам максимальную прибыль. Скорее наоборот - тот же Мюнхен, при его очень дорогих объектах, предлагает очень скромные проценты возврата. На примере Баварии я бы выделил здесь особо как инвестиционную цель такие города как Аугсбург, Вюрцбург, Бамберг - это университетские города с растущим спросом. 
Уровень цен тоже сильно меняется в прямой зависимости от размера города. Курортные города предлагают такой вид недвижимости, как «Ferienwohnungen» апартаменты для сдачи в аренду, будьте внимательны, в этих квартирах нельзя прописаться! Их можно сдавать только без прописки приезжим. 
Обычно при таких формах инвестирования покупку осуществляют на частное лицо.

Второе место - постоянное проживание

Вторая группа людей берёт недвижимость для собственного проживания. Как я уже писал выше, покупка недвижимости не даёт почти никаких облегчений для постоянного проживания. Вы сможете проживать в своей квартире или доме ровно столько, сколько вам позволит ваша виза. Кстати: наличие любого из видов ПМЖ или ВНЖ любой из стран Евросоюза разрешает ваше проживание без ограничений.
 Обычно при таких формах инвестирования покупку осуществляют на частное лицо.

Поиск объектов недвижимости в Германии

Если у вас нет знакомых или друзей в Германии, вы можете вполне сами начать поиск через интернет. Количество сайтов конечно очень большое, начать можно с этих: www.immowelt.de, www.immobilienscout24.de, www.immobilo.de, даже на странице www.ebay-kleinanzeigen.de. На eBay вы сможете что-то подобрать для себя среди частных объявлений. 

Отдельно хотел бы отметить - не бойтесь общаться с маклерами. Во многом они помогут избежать ошибок и подобрать подходящий вам объект.
НЕ ПЫТАЙТЕСЬ после звонка маклеру и, получив от него контакт продавца, выйти напрямую и заключить договор купли-продажи - всё закончится для вас плохо. Вы всё равно заплатите процент конторе, как и дополнительные расходы за суд. Шансов выиграть такое дело очень мало.
Маклеры берут процент от сделки от 1% до 10%, в некоторых федеральных землях как Бавария, этот процент составят по закону 3,5% нетто + 19% MwSt-НДС (сейчас до 31.12.2020 16% MwSt).
Сразу надо сказать о формате цен - бывают два вида цены: в основном, это так называемая цена брутто - вы просто платите цену покупки и всё. Иногда встречаются объекты, в которых присутствует налог НДС. Вы, как частное лицо, всегда платите цену, включая НДС, то есть брутто. Для того, что бы воспользоваться ценой без НДС, вы должны оформить покупку на юридическое лицо, которое, конечно, надо сначала создать или купить.

Новостройка или старый фонд?

В Германии работает система частичной оплаты объекта при покупке вами новой недвижимости на основании договора подряда с владельцем строящегося частного жилого объекта „Bauträgervertrag“. Он подразумевает под собой оплату вами в зависимости от готовности объекта, здесь приведен пример оплаты по процентам из действующего договора:

а) после начала земляных работ 25,0%
б) после завершения коробки дома 28,0%
в) для изготовления кровельных покрытий и желоба 5,6%
г) для первичного монтажа систем отопления 2,1%
д) за первичного монтажа сантехнических сооружений 2,1%
е) для первичного монтажа электрических систем 2,1%
ж) для установки окон, в том числе остекление 7,0%
з) для внутренней штукатурки, за исключением дополнительной штукатурки работа 4,2%
и) для стяжки 2,1%
к) за кафельные работы в санитарной зоне 2,8%
л) в зависимости от готовности и шаг за шагом передача права собственности 8,4%
м) на фасадные работы 2,1%
н) после окончательной сдачи 3,5%

В старом фонде вы оплачиваете объект сразу и на свой страх и риск. Конечно, в нотариальном договоре имеется позиция о скрытых или незаметных проблемах, о которых вам должен сообщить продавец. Но это тяжело доказуемый факт сокрытия дефекта. Поэтому, я рекомендую перед покупкой заказать независимую оценку, заключение, акт экспертизы у специалиста „Gutachten“. Надо обратить особое внимание на энергетический паспорт здания „Energieausweis“ - это относительно новое требование, которе вам обязан предоставить продавец. В зависимости от уровня потери энергии зданием, вы можете понести небольшие или очень существенные расходы на коммунальные услуги.

Энергетический паспорт здания „Energieausweis“

Дом или квартира?

Это, конечно, эмоционально - дом! Но, как показывает моя практика: дом, в котором живут редко, становится тяжёлым бременем для владельцев. Это и расходы на содержание, налоги, обязательная уборка перед домом в зимние периоды, ремонт и т.д. Дом значительно тяжелее сдать, чем квартиру. Зачастую и продать его тоже сложнее.
Апартаменты в многоквартирном доме. Главное - платить вовремя квартплату «Hausgeld» и поставить все договора на автоматическое снятие денег с вашего счета для «Nebenkosten». Уборка, страховки, вывоз мусора - всё за вас сделает специальное управление эксплуатацией жилого фонда «Hausverwaltung». Вам не нужно ни о чем заботиться - вы просто приезжаете и живете. Уезжая - закрываете на ключ и всё.
Обратите внимание: коммунальные платежи за энергию снимаются помесячно, но в конце года, в случае переплаты, будет перерасчет и вам обязательно возвратят выплаченные вперед деньги. Не паникуйте!

Где покупать?

Германия занимает центральное место в Европе, поэтому выбор места вашей покупки, конечно, связан с некоторым приоритетом, который вы уже сами для себя решили. Но я хотел все таки от себя добавить некоторые детали.
Негласно страна разделена до сих пор на восток и запад. Немцы сами между собой называют бывший ГДР - Осси, а западников - Весси («Ossi und Wessi). Отношение в бывшем ГДР может быть радикально негативное к приезжим. Это связано с радикализацией молодежи, большим количеством безработных, уровнем жизни. Я не хочу отговаривать, но попытайтесь сначала узнать о городе и месте покупки побольше. Берлин, несомненно, сильно выделяется и не относится к этой категории. В западных землях толерантность намного выше. Но и в западной Германии нужно быть аккуратным и случайно не купить квартиру в «этническом» районе города.
В любом случае, вы всегда сможете сдать квартиру, если вас что-то не будет устраивать. Не паникуйте!

Маклеры

Как я уже писал выше: не пытайтесь после обращения к маклеру, по чисто «нашей» традиции выйти напрямую на продавца. Часто от больших ошибок при покупке вас как раз и оградит специалист, который укажет на проблемные стороны объекта. Не удивляйтесь, что маклеры взимают гонорар не только с вас, но и с продавца - это законно.

На что обращать внимание

При покупке нового объекта затребуйте у продавца строительное описание „Baubeschreibung“, внимательно ознакомитесь с ним - это будет являться основным документом при исполнении работ перед заказчиком.
При покупке подержанного объекта запросите у продавца расходы, которые он платил за объект: как правило, они не будут сильно меняться. Если есть соседи (сейчас очень легко найти русскоговорящих соседей), расспросите их о сложностях и плюсах проживания в данном районе.

Как оформлять

Во всех землях ФРГ унифицирована процедура покупки и оформления недвижимости. Оформлением занимается только нотариус, все необходимые процедуры по оформлению, проверки проводит он. При оформлении у нотариуса вы должны заблаговременно озаботиться переводчиком, иначе нотариус откажется зачитывать и оформлять сделку (конечно, только если вы не в достаточной степени понимаете язык). Нотариус во время процедуры не имеет правда проводить консультации по финансовой стороне вопроса, но если вы что-то не поймете из текста, то можете попросить разъяснить один или другой пункт договора.

Расходы

1. Нотариус и земельный кадастр
Стоимость услуг нотариуса регулируется законом и одинакова для всех. Вместе с платой за внесение в земельный кадастр, вы должны рассчитывать на 1,5 процента от стоимости покупки в качестве дополнительных расходов.

2. Налог на покупку земли
Налог в отдельных федеральных землях разный. Самый низкий в Баварии и Саксонии - 3,5 % от покупной цены. Самый высокий показатель в Бранденбурге, земле Северный Рейн-Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Саарланде до 6,5 %.
Обратите внимание - после покупки вам выдадут налоговый номер! Это необходимо для регистрации вас в налоговой службе для уплаты налогов с покупки и дальнейших платежей.

Что нужно понимать

Юридически есть две формы, которые вы должны знать: это владение и обладание «Besitz und Eigentum», в то время как владение описывает фактическое обладание человека над объектом, собственность описывает юридическое владение человека над ним. Подписав договор купли-продажи на недвижимость, вы вступаете во владение и можете, кстати, начинать что-то там делать, если бывший собственник не против. Полное вступление в обладание наступит только после полной оплаты цены покупки, о чем нужно будет сразу сообщить нотариусу.

А что потом?

Если вас что-то не устроит после покупки квартиры или дома - как правило, вы сможете продать объект без потерь. Квартира в Германии - это прекрасная возможность, располагаясь в центре Европы, путешествовать во всех направлениях, узнавая соседние страны, имея базу в самой богатой и успешной стране на континенте.

Я напоминаю, что все возможные аспекты и тонкости для такого вопроса в рамках статьи рассмотреть невозможно.
Мы работаем на местном рынке недвижимости уже более 12 лет. В случае вопросов или интереса в покупке любого вида недвижимости, организации фирм и других направлений, мы сможем вам помочь. Обращайтесь!